Calculateur de démembrement : quelle valeur pour la nue-propriété ?
Calculez instantanément la répartition usufruit / nue-propriété selon votre âge. Barème fiscal officiel.
Qu'est-ce que donner la nue-propriété ?
Vous transmettez votre bien à vos enfants tout en gardant le droit d'y habiter ou d'en percevoir les loyers jusqu'à votre décès. Fiscalement, vous ne donnez qu'une fraction de la valeur du bien (la "nue-propriété"). À votre décès, vos enfants deviennent pleins propriétaires en franchise de droits de succession (art. 1133 CGI).
Exemple : À 58 ans, si vous donnez la nue-propriété d'un bien de 300 000 EUR, vous donnez fiscalement 150 000 EUR (50%) au lieu de 300 000 EUR. Avec l'abattement de 100 000 EUR par enfant, votre enfant ne paie des droits que sur 50 000 EUR au lieu de 200 000 EUR.
Entrez la valeur de votre bien et votre âge. Résultat immédiat.
Valeur vénale du bien immobilier ou du portefeuille
Âge au jour de la donation ou du décès
Avertissement juridique
Barème fiscal article 669 CGI
Barème officiel applicable à la liquidation des droits d'enregistrement (donations, successions et mutations à titre onéreux). Inchangé depuis 2004.
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Usufruit temporaire (durée fixe) : 23 % de la valeur par période de 10 ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier (article 669 II CGI). La valeur ainsi obtenue ne peut toutefois excéder celle de l'usufruit viager calculé selon le barème ci-dessus.
Source : Article 669 du Code général des impôts (Legifrance)
Combien paiera votre enfant sur cette nue-propriété ?
Le simulateur de donation calcule les droits exacts en tenant compte de l'abattement de 100 000 EUR par enfant.
Exemples chiffrés : donation en nue-propriété d'un bien de 400 000 EUR
Impact de l'âge du donateur sur la base taxable (art. 669 I CGI)
| Âge du donateur | Nue-propriété (%) | Base taxable | Abattement enfant | Droits estimés* |
|---|---|---|---|---|
| 55 ans | 50 % | 200 000 EUR | 100 000 EUR | 18 194 EUR |
| 62 ans | 50 % | 200 000 EUR | 100 000 EUR | 18 194 EUR |
| 65 ans | 60 % | 240 000 EUR | 100 000 EUR | 26 194 EUR |
| 72 ans | 70 % | 280 000 EUR | 100 000 EUR | 34 194 EUR |
| 78 ans | 80 % | 320 000 EUR | 100 000 EUR | 42 194 EUR |
| 85 ans | 90 % | 360 000 EUR | 100 000 EUR | 50 194 EUR |
* Droits de donation en ligne directe (un enfant, pas de donation antérieure). Plus le donateur est jeune, plus la nue-propriété est faible et les droits réduits. Source : barème art. 777 CGI appliqué sur la base taxable après abattement de 100 000 EUR (art. 779 I CGI).
Barème de l'usufruit temporaire (art. 669 II CGI)
Applicable lorsque l'usufruit est consenti pour une durée fixe, non viagère.
| Durée de l'usufruit | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu'à 10 ans | 23 % | 77 % |
| De 10 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| De 20 à 30 ans | 69 % | 31 % |
Source : art. 669 II du CGI. L'usufruit temporaire est évalué à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans fraction. Utile pour la donation temporaire d'usufruit (réduction de l'IFI, transfert de revenus fonciers). Consultez notre guide sur l'usufruit temporaire.
Quand s'applique le barème de l'article 669 CGI ?
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI est obligatoire pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière dans trois cas :
- Donations en démembrement (donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit)
- Successions (lorsque le conjoint opte pour l'usufruit, art. 757 du Code civil)
- Mutations à titre onéreux portant sur un droit démembré (vente de la nue-propriété ou de l'usufruit)
En revanche, pour déterminer le prix d'une vente entre particuliers, une évaluation économique est plus adaptée. Elle se base sur les tables de mortalité INSEE (espérance de vie) et un taux de rendement du bien (loyers nets / valeur). Cette valeur économique est souvent différente de la valeur fiscale. Guide complet du démembrement.
Le droit d'usage et d'habitation (art. 625 à 636 du Code civil) se valorise à 60 % de la valeur de l'usufruit viager calculée selon l'article 669. L'usufruit des personnes morales (sociétés) est limité à 30 ans maximum (art. 619 du Code civil).
Quasi-usufruit et sommes d'argent
Le barème de l'article 669 CGI s'applique aussi au quasi-usufruit portant sur des sommes d'argent (art. 587 du Code civil). Le quasi-usufruitier peut disposer librement des fonds, à charge de restituer une somme équivalente à l'extinction de l'usufruit.
En pratique, le quasi-usufruit se rencontre dans les contrats d'assurance-vie (clause bénéficiaire démembrée) et les successions (conjoint optant pour l'usufruit sur les liquidités). Pour éviter tout litige, une convention de quasi-usufruit enregistrée auprès des impôts est indispensable : elle fixe les modalités de restitution et protège le nu-propriétaire (créance inscrite au passif successoral).
Rachat d'usufruit : quelle valeur retenir ?
Le rachat d'usufruit (ou extinction anticipée) consiste pour le nu-propriétaire à racheter l'usufruit au titulaire, devenant ainsi plein propriétaire. Contrairement à une idée répandue, le barème fiscal de l'article 669 CGI n'est pas adapté pour fixer le prix de rachat entre particuliers.
La valeur économique de l'usufruit se calcule en fonction de l'espérance de vie de l'usufruitier (tables de mortalité INSEE), du rendement du bien (loyers nets / valeur vénale) et d'un taux d'actualisation. Cette valeur économique peut être sensiblement différente de la valeur fiscale : un usufruitier de 75 ans en bonne santé détient un usufruit économiquement plus élevé que ce que le barème fiscal indique (30 %).
En cas de rachat, les droits d'enregistrement sont calculés sur le barème fiscal (art. 669 CGI), mais le prix de cession devrait refléter la valeur économique réelle pour éviter une requalification en donation déguisée. Consultez un notaire pour une évaluation personnalisée.
Démembrement et IFI
En matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), c'est l'usufruitier qui déclare la valeur du bien en pleine propriété dans son patrimoine taxable (art. 968 CGI). Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer, sauf dans trois cas :
- Démembrement résultant de l'article 757 du Code civil (usufruit légal du conjoint survivant) : déclaration proportionnelle, chaque partie déclare sa quote-part selon le barème de l'article 669 CGI
- Cession de l'usufruit à titre gratuit : le nu-propriétaire déclare la pleine propriété
- Clause de réversion d'usufruit conventionnel : cas spécifique, analyse au cas par cas
Le démembrement par donation est donc particulièrement avantageux : le donateur (usufruitier) conserve la charge IFI, mais la valeur du bien sort progressivement du patrimoine successoral taxable.
Questions fréquentes sur le démembrement
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