Comment donner un bien immobilier à ses enfants ?
Frais de notaire, droits de donation, et jusqu'à 60 % d'économie grâce au démembrement. Nouvelle exonération 100 000 EUR pour l'ancien en 2026.
Exemple : Christine, 62 ans, donne son appartement de 300 000 EUR à son enfant unique
Pleine propriété vs démembrement : quelle option choisir ?
Pleine propriété
- Valeur transmise
- 300 000 EUR (100 %)
- Abattement parent-enfant
- - 100 000 EUR
- Base taxable
- 200 000 EUR
- Droits de donation (barème)
- 38 194 EUR
- Frais de notaire
- ~ 6 500 EUR
- Total à payer
- 44 700 EUR
Démembrement (Christine, 62 ans)
- Valeur transmise
- 180 000 EUR (60 % nue-propriété)
- Abattement parent-enfant
- - 100 000 EUR
- Base taxable
- 80 000 EUR
- Droits de donation (barème)
- 14 194 EUR
- Frais de notaire
- ~ 5 500 EUR
- Total à payer
- 19 700 EUR
Économie avec le démembrement : 25 000 EUR. Christine conserve l'usufruit (droit d'habiter ou louer) et transmet la nue-propriété à moindre coût. Au décès, son enfant unique récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires (art. 1133 CGI).
Pleine propriété ou démembrement : que choisir ?
Deux façons de transmettre un bien immobilier, deux logiques différentes
Donation en pleine propriété
Vous transférez tous les droits sur le bien : usage, revenus et disposition. Votre enfant devient immédiatement propriétaire à 100 %. Vous ne pouvez plus habiter le bien ni percevoir de loyers. Idéal si vous n'avez plus besoin du bien.
Donation en démembrement (nue-propriété)
Vous conservez l'usufruit (droit d'habiter ou louer) et transmettez la nue-propriété. Les droits sont calculés sur la nue-propriété uniquement (10 à 90 % de la valeur totale selon votre âge). Attention : l'usufruitier reste redevable de l'IFI sur la pleine propriété (art. 968 du CGI). Idéal pour transmettre tout en restant chez soi.
Droit d'usage et d'habitation (DUH)
Plus restreint que l'usufruit : vous pouvez habiter le bien mais pas le louer (art. 631 du Code civil). Avantage : le DUH est exclu de l'IFI, contrairement à l'usufruit. Fiscalement évalué comme l'usufruit (barème art. 669 CGI). Idéal si vous n'avez pas besoin de revenus locatifs.
Calculez la valeur en démembrement de votre bien
Entrez la valeur de votre bien et votre âge. Découvrez instantanément la valeur de la nue-propriété et l'économie réalisable.
Barème démembrement : valeur de la nue-propriété selon l'âge
Art. 669 I du CGI - barème fiscal applicable aux donations
| Âge du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété | Pour 300 000 EUR |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % | 30 000 EUR |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % | 60 000 EUR |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % | 90 000 EUR |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % | 120 000 EUR |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % | 150 000 EUR |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % | 180 000 EUR |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % | 210 000 EUR |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % | 240 000 EUR |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % | 270 000 EUR |
Plus vous donnez jeune, moins la nue-propriété est élevée et moins les droits sont importants. Guide complet du démembrement | Calculateur de démembrement.
Abattements applicables à la donation immobilière
Montants exonérés de droits, renouvelables tous les 15 ans
100 000 EUR
Parent vers enfant
31 865 EUR
Grand-parent vers petit-enfant
80 724 EUR
Entre époux ou partenaires PACS
15 ans
Délai de reconstitution
Frais de notaire : le détail des coûts
Toute donation immobilière doit être réalisée par acte notarié (article 931 du Code civil). Les frais de notaire comprennent plusieurs éléments :
Émoluments du notaire (barème réglementé, calculés sur la pleine propriété)
- 0 à 6 500 EUR : 4,837 % HT
- 6 500 à 17 000 EUR : 1,995 % HT
- 17 000 à 60 000 EUR : 1,330 % HT
- Au-delà de 60 000 EUR : 0,998 % HT
Taxes et contributions
- Taxe de publicité foncière (TPF) : 0,60 % de la valeur transmise, majorée du prélèvement pour frais d'assiette (2,37 % de la TPF), soit un taux effectif de 0,71498 %
- Contribution de sécurité immobilière (CSI) : 0,10 % de la valeur transmise (minimum 15 EUR)
- TVA : 20 % sur les émoluments du notaire
Exemple pour un bien de 300 000 EUR
En pleine propriété : émoluments ~3 500 EUR HT (4 200 TTC) + taxe publicité foncière 1 800 EUR + CSI 300 EUR + débours = environ 6 500 EUR.
En démembrement (nue-propriété 180 000 EUR, donateur 61-70 ans) : les émoluments sont calculés sur la pleine propriété (identiques). Seules la TPF (0,60 %) et la CSI (0,10 %) portent sur la nue-propriété, soit environ 1 260 EUR au lieu de 2 100 EUR. Total : environ 5 500 EUR.
Barème des émoluments : arrêté du 28 février 2024, tableau 5 n° 16 (donation entre vifs acceptée). TVA 20 % en sus.
3 stratégies pour réduire les frais de donation immobilière
Donner en démembrement
Conservez l'usufruit (droit d'habiter ou louer) et transmettez la nue-propriété. Réduction de 30 % à 60 % selon votre âge.
Guide démembrementDonner en plusieurs fois
L'abattement de 100 000 EUR se reconstitue tous les 15 ans. En donnant tôt, vous pouvez transmettre 200 000 EUR sans droits.
Purger la plus-value
La donation remet le compteur à zéro. Votre enfant pourra revendre sans payer d'impôt sur la plus-value que vous avez accumulée.
La purge de plus-value : un avantage fiscal majeur
En donnant un bien immobilier, vous purgez la plus-value latente. Le donataire reprend le bien à sa valeur au jour de la donation.
Exemple :
- Achat du bien en 2000 : 150 000 EUR
- Valeur actuelle : 400 000 EUR
- Plus-value latente : 250 000 EUR
Si vous vendez après quelques années de détention : jusqu'à 36,2 % d'impôt sur la plus-value (19 % IR + 17,2 % PS). Après 22 ans, l'IR est exonéré, mais les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans de détention.
Si vous donnez puis votre enfant revend au même prix : plus-value = 0 = zéro impôt. La donation purge définitivement la plus-value, quelle que soit la durée de détention.
Quel est le potentiel d'économie dans votre situation ?
Notre simulateur compare automatiquement pleine propriété et démembrement pour vous montrer la stratégie optimale.
Les erreurs à éviter dans une donation immobilière
Une donation mal préparée peut être requalifiée par l'administration fiscale ou créer des conflits familiaux.
Sous-évaluer le bien
L'administration dispose des références de prix (base DVF, Patrim) et peut redresser tout écart avec la valeur vénale réelle. En cas de manquement délibéré prouvé (art. 1729 du CGI), une majoration de 40 % s'ajoute aux intérêts de retard (0,20 %/mois).
Donation-cession trop rapide
Donner un bien puis le faire revendre immédiatement par le donataire attire l'attention du fisc. L'abus de droit peut être invoqué si le prix de vente retourne au donateur ou si la donation n'avait aucune autre justification que fiscale.
Oublier le rapport à la succession
Les donations sont rapportables à la succession, sauf donation-partage (art. 1078 du Code civil - la valeur est figée au jour de l'acte) ou donation consentie expressément hors part successorale (art. 843 du Code civil - dispensée du rapport, mais toujours soumise à réduction si elle excède la quotité disponible, art. 920). Si vous donnez à un enfant et pas à l'autre, le rapport en valeur au décès rétablira l'équilibre entre cohéritiers. Anticipez ce point avec votre notaire.
Ignorer les incidences sur votre patrimoine
Une fois donnée, la maison n'est plus à vous. Évaluez l'impact sur votre niveau de vie, vos revenus (si bien locatif) et votre capacité à financer une éventuelle dépendance.
Exonération temporaire : dons d'argent pour l'immobilier (art. 790 A bis CGI)
Les 4 étapes d'une donation immobilière
De la décision au transfert de propriété
Estimation
Faites estimer le bien (notaire, agent, base DVF). La valeur déclarée engage votre responsabilité fiscale.
Rendez-vous notaire
Le notaire est obligatoire. Il vous conseille sur le démembrement et les clauses à prévoir.
Signature de l'acte
Acte authentique avec clauses : réserve d'usufruit, retour conventionnel, interdiction d'aliéner...
Publication
Le notaire publie l'acte au service de la publicité foncière et paie les droits. Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration de donation est obligatoirement électronique.
Donation ou succession : que se passe-t-il si vous ne faites rien ?
Comparaison pour un bien de 300 000 EUR transmis à 2 enfants
Succession (vous ne faites rien)
- Valeur du bien au décès
- Probablement > 300 000 EUR (appréciation)
- Abattement par enfant
- 100 000 EUR
- Contrôle sur la répartition
- Selon la loi ou le testament
- Démembrement possible
- Oui (usufruit légal du conjoint)
- Purge de la plus-value
- Non (héritiers reprennent votre prix d'achat)
- IFI
- Héritiers deviennent redevables
Donation (vous agissez maintenant)
- Valeur du bien au décès
- Figée à 300 000 EUR
- Abattement par enfant
- 100 000 EUR (renouvelable tous les 15 ans)
- Contrôle sur la répartition
- Vous choisissez qui reçoit quoi
- Démembrement possible
- Oui (vous conservez l'usufruit)
- Purge de la plus-value
- Oui (remet le compteur à zéro)
- IFI
- Usufruitier reste redevable (art. 968 CGI)
La donation fige la valeur et purge la plus-value. La succession maintient la valeur au jour du décès. Les deux appliquent le même barème et les mêmes abattements. L'intérêt principal de la donation est le contrôle + la purge de plus-value + le renouvellement des abattements tous les 15 ans.
Pleine propriété vs démembrement vs SCI : comparatif pour un bien de 500 000 EUR
Donation à 2 enfants, donateur de 62 ans
| Critère | Pleine propriété | Démembrement | SCI familiale |
|---|---|---|---|
| Valeur taxable par enfant | 250 000 EUR | 150 000 EUR (NP 60 %) | 120 000 EUR (NP 60 % + décote 20 %) |
| Base après abattement 100 000 EUR | 150 000 EUR | 50 000 EUR | 20 000 EUR |
| Droits par enfant | 28 194 EUR | 8 194 EUR | 2 194 EUR |
| Droits totaux (2 enfants) | 56 388 EUR | 16 388 EUR | 4 388 EUR |
| Frais de notaire (approx.) | ~ 8 500 EUR | ~ 7 000 EUR | ~ 7 000 EUR + création SCI |
| Le donateur peut habiter le bien ? | Non | Oui (usufruit) | Oui (gérant de la SCI) |
| Complexité | Simple | Modérée | Élevée (comptabilité, formalisme) |
| Idéal pour | Bien dont vous n'avez plus besoin | Résidence principale | Patrimoine > 400 000 EUR |
Calcul avec 2 enfants, chacun bénéficiant de l'abattement de 100 000 EUR (art. 779 I CGI). La SCI applique une décote de 20 % pour illiquidité des parts. Guide complet de la SCI familiale.
Exemple famille : 2 parents, 2 enfants, bien de 500 000 EUR
En démembrement (donateurs 62 ans), zéro droits grâce au cumul des abattements
500 000 EUR
Valeur du bien
300 000 EUR
Nue-propriété (60 %)
75 000 EUR
Par lien parent-enfant
0 EUR
Droits à payer
Comment transmettre 500 000 EUR sans droits
Chaque parent détient 50 % du bien, soit 250 000 EUR. En démembrement (donateurs de 62 ans), la nue-propriété vaut 60 %, soit 150 000 EUR par parent.
Chaque parent donne sa part à ses 2 enfants : 150 000 / 2 = 75 000 EUR par lien parent-enfant. Avec 4 liens (2 parents × 2 enfants), chaque lien bénéficie de l'abattement de 100 000 EUR (art. 779 I CGI). Puisque 75 000 EUR < 100 000 EUR : aucun droit à payer.
Le calcul détaillé
- Bien en indivision 50/50 : chaque parent = 250 000 EUR
- Nue-propriété 60 % (tranche 61-70 ans, art. 669 I CGI) : 150 000 EUR par parent
- Donation à 2 enfants : 75 000 EUR par parent vers chaque enfant
- Abattement applicable : 100 000 EUR par lien parent-enfant
- Base taxable : 75 000 - 100 000 = 0 EUR
- Seul coût : les frais de notaire (environ 7 000 à 8 000 EUR)
Si les parents avaient attendu la succession : la valeur du bien au décès (probablement supérieure à 500 000 EUR après appréciation) aurait été taxée, chaque enfant n'aurait eu qu'un seul abattement de 100 000 EUR (un par parent décédé), et la base taxable aurait été bien plus élevée.
Rappel fiscal : l'impact d'une donation antérieure
L'abattement de 100 000 EUR se reconstitue tous les 15 ans (art. 784 CGI). Si vous avez déjà fait une donation à un enfant il y a moins de 15 ans, l'abattement restant est réduit d'autant.
Exemple concret
Vous avez donné 60 000 EUR en argent à votre fils en 2020. En 2026, vous souhaitez lui donner un bien immobilier de 300 000 EUR en démembrement (NP 60 % = 180 000 EUR).
- Abattement initial : 100 000 EUR
- Déjà utilisé (rappel fiscal) : - 60 000 EUR
- Abattement restant : 40 000 EUR
- Base taxable : 180 000 - 40 000 = 140 000 EUR
- Droits de donation : environ 26 194 EUR
Sans la donation de 2020, les droits auraient été de 14 194 EUR (base 80 000 EUR). La donation antérieure coûte 12 000 EUR de droits supplémentaires. C'est pourquoi il est essentiel de planifier ses donations dans le temps et de consulter un notaire pour optimiser le calendrier.
En 2035 (15 ans après la donation de 2020), l'abattement de 100 000 EUR sera intégralement reconstitué. Si vous n'avez pas besoin de donner maintenant, attendre peut être une stratégie pertinente.
Après la donation : ce qui change pour le donateur et le donataire
La donation immobilière produit des effets immédiats et définitifs. Voici ce qui change concrètement.
Pour le donateur (vous)
- Perte de propriété : le bien ne vous appartient plus (sauf réserve d'usufruit). Vous ne pouvez plus le vendre, l'hypothéquer ni en disposer librement.
- IFI : si vous conservez l'usufruit, vous restez redevable de l'IFI sur la pleine propriété du bien (art. 968 CGI). Le nu-propriétaire n'est pas imposé.
- Entretien : l'usufruitier assume les réparations d'entretien et la taxe foncière. Les grosses réparations incombent au nu-propriétaire (art. 605-606 Code civil).
- Rappel fiscal : la donation consomme votre abattement pendant 15 ans. Planifiez vos donations suivantes en conséquence.
Pour le donataire (votre enfant)
- Propriété immédiate (ou nue-propriété) : il est propriétaire dès l'acte notarié.
- Obligation de déclaration : la donation doit être déclarée à l'administration fiscale dans le mois qui suit l'acte.
- Rapport à la succession : sauf donation-partage, la donation sera rapportée à la succession pour le calcul des parts entre héritiers (art. 843 Code civil).
- Revente : le donataire bénéficie de la purge de plus-value et peut revendre sans impôt si le prix est identique à la valeur déclarée.
Payer les droits de donation : options et prise en charge
Les droits de donation immobilière peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros. Deux options méconnues permettent de les gérer :
Prise en charge par le donateur
Le donateur peut payer les droits à la place du donataire. Depuis 2016, cette prise en charge n'est pas considérée comme une donation supplémentaire pour les donations entre vifs. Exemple : Christine donne un bien de 300 000 EUR en démembrement et paie les 19 700 EUR de droits - elle ne sera pas imposée sur ces 19 700 EUR supplémentaires.
Paiement fractionné (art. 1717 CGI)
Si la somme est trop importante, le paiement fractionné permet de régler les droits en 3 versements semestriels sur 18 mois. Des intérêts au taux légal s'appliquent sur les échéances reportées.
Autres formes de donation immobilière
Donation graduelle (art. 1048 CC) : le donataire doit conserver le bien et le transmettre à un second bénéficiaire désigné. Permet de maintenir le bien dans la famille sur deux générations.
Donation résiduelle (art. 1057 CC) : moins restrictive - le donataire peut utiliser ou vendre le bien, mais ce qui reste à son décès revient au second bénéficiaire. Utile quand vous souhaitez que le bien reste dans la famille sans bloquer votre enfant.
Peut-on annuler une donation immobilière ?
La donation est un acte irrévocable (art. 894 du Code civil). Une fois signée, vous ne pouvez pas revenir en arrière, sauf dans trois cas exceptionnels prévus par la loi :
Les 3 exceptions légales (art. 953 à 966 du Code civil)
- Ingratitude du donataire (art. 955 CC) : attentat à la vie du donateur, sévices, délits, injures graves, refus d'aliments. L'action doit être intentée dans l'année suivant les faits.
- Inexécution des charges (art. 954 CC) : si le donataire ne respecte pas les conditions de la donation (exemple : obligation d'entretien du bien, obligation de conserver le bien pendant une durée déterminée).
- Survenance d'enfants (art. 960 CC) : depuis la loi du 23 juin 2006 (entrée en vigueur le 1er janvier 2007), cette cause de révocation n'est plus automatique. Elle ne s'applique que si l'acte de donation le prévoit expressément.
En dehors de ces trois cas, la donation est définitive. C'est pourquoi les clauses protectrices inscrites dans l'acte notarié sont essentielles.
Les clauses protectrices à prévoir
Clause de retour conventionnel (art. 951 CC) : si votre enfant décède avant vous, le bien vous revient automatiquement, sans droits de succession. Cette clause est neutre fiscalement et fortement recommandée pour tout bien immobilier familial.
Clause d'inaliénabilité (art. 900-1 CC) : vous pouvez interdire à votre enfant de vendre le bien pendant une durée limitée. Deux conditions : la clause doit être temporaire (une durée de vie du donateur est acceptée par la jurisprudence) et justifiée par un intérêt sérieux et légitime (préserver le patrimoine familial, protéger un jeune adulte).
Clause de réserve d'usufruit : vous conservez le droit d'habiter ou de louer le bien. C'est la clause la plus courante en donation immobilière avec démembrement.
Point de vigilance
Discutez systématiquement de ces trois clauses avec votre notaire. Une donation sans clause de retour conventionnel expose votre patrimoine familial en cas de décès prématuré du donataire.
Textes de référence
Art. 894, 951, 953-966, 900-1 du Code civil. Loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités.
Guide du démembrement
Toutes les modalités de la donation en nue-propriété.
Comment estimer la valeur du bien à donner ?
La valeur déclarée dans l'acte engage votre responsabilité fiscale. En cas de sous-évaluation, l'administration peut redresser avec une majoration de 40 % pour manquement délibéré (art. 1729 CGI). Trois outils pour estimer correctement :
DVF (Demandes de Valeurs Foncières)
Base de données publique des transactions immobilières réelles, accessible sur app.dvf.etalab.gouv.fr. Gratuit. Mise à jour semestrielle (avril et octobre). Permet de comparer les ventes récentes dans le même quartier, au même étage, pour des surfaces similaires. C'est l'outil que l'administration utilise elle-même pour vérifier vos déclarations.
Patrim (impots.gouv.fr)
Accessible depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr. Données comparables à DVF, mais avec une interface d'estimation simplifiée. Attention : non disponible pour le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Moselle et Mayotte.
Estimation par un notaire ou un expert
L'estimation notariale (ou par un expert immobilier agréé) est la plus fiable et la plus défendable en cas de contrôle. Le notaire connaît le marché local et les particularités juridiques du bien (servitudes, droits de passage, occupation). Coût : de 250 à 600 EUR selon la complexité, hors émoluments de l'acte de donation.
En pratique, combinez DVF + estimation notariale : DVF pour objectiver la fourchette de prix, le notaire pour ajuster en fonction des caractéristiques propres du bien.
En combinant démembrement et abattements des deux parents, un couple de 62 ans peut transmettre un bien de 500 000 EUR à ses 2 enfants sans aucun droit de donation.
Questions fréquentes
Quel montant exact pour votre bien immobilier ?
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Les informations présentées sur cette page sont à caractère général et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Elles sont vérifiées auprès de sources officielles (Code général des impôts, BOFiP, service-public.fr) mais ne sauraient se substituer à l'avis d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine pour votre situation particulière. Données fiscales en vigueur au 1er janvier 2026.