Comment transmettre en démembrement tout en gardant l'usufruit ?
Donnez la nue-propriété, gardez l'usufruit. À 58 ans = 50 % de décote fiscale sur la valeur transmise (art. 669 CGI).
Exemple : 50 000 EUR d'économie sur les droits de donation
Christine, 58 ans, transmet son appartement de 500 000 EUR à ses 2 enfants
Donation en pleine propriété
- Valeur appartement : 500 000 EUR
- Part par enfant : 250 000 EUR
- Abattement parent/enfant : - 100 000 EUR
- Base taxable par enfant : 150 000 EUR
- Droits de donation : 2 x 28 194 = 56 388 EUR
- Christine perd l'usage du bien immédiatement
Donation de la nue-propriété
- Valeur nue-propriété (50% à 58 ans) : 250 000 EUR
- Part par enfant : 125 000 EUR
- Abattement parent/enfant : - 100 000 EUR
- Base taxable par enfant : 25 000 EUR
- Droits de donation : 2 x 3 194 = 6 388 EUR
- Christine conserve l'usufruit à vie
Détail du calcul des droits (barème art. 777 CGI)
Sans démembrement - par enfant
Base taxable : 150 000 EUR
| Tranche | Taux | Droits |
|---|---|---|
| 0 - 8 072 EUR | 5 % | 403,60 EUR |
| 8 072 - 12 109 EUR | 10 % | 403,70 EUR |
| 12 109 - 15 932 EUR | 15 % | 573,45 EUR |
| 15 932 - 150 000 EUR | 20 % | 26 813,60 EUR |
| Total par enfant | 28 194 EUR | |
| Total 2 enfants | 56 388 EUR | |
Avec démembrement - par enfant
Base taxable : 25 000 EUR
| Tranche | Taux | Droits |
|---|---|---|
| 0 - 8 072 EUR | 5 % | 403,60 EUR |
| 8 072 - 12 109 EUR | 10 % | 403,70 EUR |
| 12 109 - 15 932 EUR | 15 % | 573,45 EUR |
| 15 932 - 25 000 EUR | 20 % | 1 813,60 EUR |
| Total par enfant | 3 194 EUR | |
| Total 2 enfants | 6 388 EUR | |
Économie totale grâce au démembrement
50 000 EUR
56 388 EUR - 6 388 EUR = 50 000 EUR de droits en moins
À 58 ans (tranche 51-60 ans), la nue-propriété ne vaut que 50 % du bien selon l'article 669 CGI
Le bonus caché : les 50% d'usufruit qui disparaissent sans droits
Au décès de Christine, l'usufruit s'éteint automatiquement. Les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer aucun droit de succession sur les 50% restants (250 000 EUR). Cette reconstitution gratuite est prévue par l'article 1133 du CGI.
Résultat final : 500 000 EUR transmis pour seulement 6 388 EUR de droits (au lieu de 56 388 EUR).
Avec un couple donateur : 0 EUR de droits
Christine et son mari (60 ans) transmettent ensemble la nue-propriété du même appartement de 500 000 EUR à leurs 2 enfants.
- Valeur de la nue-propriété : 500 000 EUR x 50 % = 250 000 EUR
- Part par enfant : 250 000 EUR / 2 = 125 000 EUR
- Abattement par parent et par enfant : 2 x 100 000 EUR = 200 000 EUR
- Base taxable par enfant : 125 000 EUR - 200 000 EUR = 0 EUR
Résultat : 500 000 EUR transmis pour 0 EUR de droits. Les deux parents conservent l'usufruit (habiter le bien ou percevoir les loyers). Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession (art. 1133 CGI).
C'est la configuration la plus avantageuse : un couple qui donne ensemble entre 51 et 60 ans transmet un bien de jusqu'à 800 000 EUR sans aucun droit de donation (NP 50 % = 400 000 EUR, abattement = 4 x 100 000 EUR pour 2 enfants).
Non, vos enfants ne peuvent pas vous mettre dehors
L'usufruit est un droit réel, inscrit à la publicité foncière. Même en cas de conflit familial, vos enfants ne peuvent légalement pas vous expulser.
Vous conservez le droit d'habiter votre logement - ou de le louer et percevoir les loyers - jusqu'à votre décès. C'est garanti par la loi (Code civil, articles 578 à 624).
Barème fiscal du démembrement (art. 669 I CGI)
Le barème ci-dessous détermine la répartition fiscale entre usufruit et nue-propriété. Il est inchangé depuis 2004.
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Source : article 669 I du Code général des impôts. Plus vous donnez jeune, plus la nue-propriété est faible, donc moins de droits à payer. Appliquez ce barème à votre situation.
Usufruit et nue-propriété : le principe en 30 secondes
Usufruit
Le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes).
- Vous habitez le logement
- Vous percevez les loyers si location
- Vous payez les charges courantes
Nue-propriété
Le droit de disposer de la nue-propriété (la vendre, la léguer) mais sans pouvoir utiliser le bien.
- Vous êtes propriétaire "sur le papier"
- Vous ne pouvez pas occuper le bien
- Vous payez les grosses réparations
Pleine propriété = Usufruit + Nue-propriété
En donnant la nue-propriété, vous transmettez votre patrimoine tout en gardant l'usage du bien.
Combien économisez-vous selon votre âge ? (bien de 400 000 EUR, 1 enfant)
Comparaison pleine propriété vs démembrement - droits de donation après abattement de 100 000 EUR
| Âge du donateur | Valeur nue-propriété | Base taxable | Droits de donation | Économie vs pleine propriété |
|---|---|---|---|---|
| 40 ans | 160 000 EUR (40 %) | 60 000 EUR | 11 194 EUR | 46 800 EUR (80 %) |
| 55 ans | 200 000 EUR (50 %) | 100 000 EUR | 18 194 EUR | 39 800 EUR (69 %) |
| 62 ans | 240 000 EUR (60 %) | 140 000 EUR | 26 194 EUR | 31 800 EUR (55 %) |
| 72 ans | 280 000 EUR (70 %) | 180 000 EUR | 34 194 EUR | 23 800 EUR (41 %) |
| 85 ans | 320 000 EUR (80 %) | 220 000 EUR | 42 194 EUR | 15 800 EUR (27 %) |
En pleine propriété : base taxable = 300 000 EUR, droits = 57 994 EUR. L'économie diminue avec l'âge car la nue-propriété augmente. Avant 60 ans = maximum d'économie.
Barème fiscal vs valeur économique : quelle différence ?
Le barème de l'article 669 I CGI est un barème fiscal forfaitaire : il détermine la valeur de la nue-propriété pour le calcul des droits de donation et de succession. Mais il ne reflète pas nécessairement la valeur économique réelle de l'usufruit.
Quand utilise-t-on chaque barème ?
- Barème fiscal (art. 669 I CGI) : calcul des droits de donation, calcul des droits de succession, déclaration de l'IFI
- Valeur économique : répartition du prix en cas de vente du bien démembré, indemnisation en cas d'expropriation, évaluation dans le cadre d'un partage
Exemple concret : la différence peut être importante
Christine, 58 ans, possède un appartement locatif de 500 000 EUR avec un rendement locatif net de 4 %.
- Valeur fiscale de l'usufruit (barème 669) : 50 % = 250 000 EUR
- Valeur économique de l'usufruit (tables de mortalité + rendement 4 %) : environ 310 000 EUR
Pour les droits de donation, c'est le barème fiscal (250 000 EUR) qui s'applique - c'est plus avantageux. Mais si Christine et ses enfants vendent le bien, la répartition du prix se fera sur la valeur économique.
À retenir : le barème fiscal est souvent plus favorable que la valeur économique pour les biens à bon rendement locatif. C'est l'un des atouts du démembrement comme outil de transmission.
Quel est le meilleur âge pour démembrer ?
Le barème fiscal de l'article 669 CGI crée une fenêtre optimale entre 51 et 70 ans. Avant 51 ans, la décote est insuffisante (nue-propriété encore faible). Après 70 ans, l'avantage fiscal diminue fortement.
Les 3 fenêtres d'âge
- 51-60 ans (nue-propriété = 50 %) : la période idéale. Décote fiscale maximale, vous avez le temps de profiter de l'usufruit, et l'économie atteint 80 % des droits sur un bien immobilier. C'est dans cette tranche que Christine (58 ans) transmet.
- 61-70 ans (nue-propriété = 60 %) : encore intéressant. L'économie reste significative (55 % sur les droits). C'est la dernière fenêtre vraiment avantageuse.
- 71-80 ans (nue-propriété = 70 %) : l'avantage fiscal se réduit à 41 %. La donation en pleine propriété avec abattement seul peut devenir comparable. De plus, le risque de l'article 751 CGI (présomption de propriété si décès dans les 3 mois) augmente.
Après 80 ans, la nue-propriété vaut 80-90 % du bien. L'économie fiscale devient marginale. D'autres stratégies (assurance-vie, testament) sont souvent plus adaptées.
La présomption de l'article 751 du CGI : le piège à éviter
L'article 751 du CGI crée une présomption fiscale : si le démembrement n'a pas été constaté par une donation régulière, le bien est présumé faire partie de la succession de l'usufruitier. Concrètement, le fisc réintégrera le bien dans la succession comme s'il n'avait jamais été donné. Pour écarter cette présomption, deux conditions cumulatives : la donation doit avoir été constatée par acte authentique (notarié) avec la valeur de la nue-propriété déterminée selon le barème de l'article 669, et elle doit avoir été réalisée plus de 3 mois avant le décès de l'usufruitier.
Le démembrement est-il adapté à votre situation ?
Situations idéales
Vous avez entre 50 et 75 ans. Vous possèdez un bien immobilier (résidence principale ou locatif). Votre patrimoine dépasse 300 000 EUR. Vos relations familiales sont stables.
À évaluer avec un notaire
Vous pourriez avoir besoin de vendre le bien. Vous avez plus de 80 ans. Le délai de 3 mois avant le décès imposé par l’art. 751 CGI est un risque en cas de santé fragile. Des tensions familiales existent.
Combien coûte une donation en démembrement ?
Les frais se composent des droits de donation + des frais de notaire (obligatoire pour l'immobilier)
| Poste de frais | Montant (bien de 500 000 EUR, 2 enfants, 58 ans) |
|---|---|
| Droits de donation (sur la nue-propriété) | 6 388 EUR (2 x 3 194 EUR) |
| Émoluments du notaire (barème réglementé) | ~3 800 EUR |
| Taxe de publicité foncière (0,60 %) | 1 500 EUR |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 250 EUR |
| Frais divers (copies, formalités) | ~400 EUR |
| Total estimé | ~12 340 EUR |
Émoluments notaire calculés sur le barème réglementé (arrêté du 26/02/2016). Taxe de publicité foncière et CSI calculées sur la valeur de la nue-propriété (250 000 EUR). Pour comparaison : en pleine propriété, les droits seuls seraient de 56 388 EUR.
Quel est le pourcentage de nue-propriété à votre âge ?
Entrez votre âge et la valeur de votre bien : le calculateur applique le barème article 669 CGI et estime vos droits de donation en 30 secondes.
Comment faire une donation avec démembrement ?
Évaluer le bien
Faites estimer la valeur vénale de votre bien immobilier par un professionnel ou un notaire.
Calculer la nue-propriété
Appliquez le barème de l'article 669 du CGI selon votre âge pour déterminer la valeur fiscale de la donation.
Rédiger l'acte notarié
Le notaire rédige l'acte de donation avec réserve d'usufruit et le publie au service de la publicité foncière.
Payer les droits
Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement, après abattement. Consultez le <a href='/donation/fiscalite/'>barème des droits de donation</a> pour connaître les taux applicables.
Qui paie quoi après le démembrement ?
Usufruitier (vous)
- Taxe foncière
- Oui
- Charges courantes, entretien
- Oui (art. 605)
- Grosses réparations (toiture, murs)
- Non
- Assurance habitation
- Oui
Nu-propriétaire (enfant)
- Taxe foncière
- Non
- Charges courantes, entretien
- Non
- Grosses réparations (toiture, murs)
- Oui (art. 606)
- Assurance habitation
- Non
Répartition légale par défaut. Des aménagements peuvent être prévus dans l'acte notarié.
IFI et démembrement : qui est imposé ?
L'article 968 du CGI pose un principe clair : l'usufruitier est imposé à l'IFI sur la valeur en pleine propriété du bien démembré. Le nu-propriétaire n'est pas imposé.
Concrètement, pour Christine (58 ans, bien de 500 000 EUR)
Après la donation de la nue-propriété à ses enfants, Christine reste redevable de l'IFI sur la pleine propriété (500 000 EUR), et non sur la seule valeur de l'usufruit (250 000 EUR). Ses enfants (nus-propriétaires) n'incluent pas ce bien dans leur patrimoine IFI.
Les exceptions au principe
- Donation à l'État ou à un organisme d'intérêt général : chacun est imposé sur la valeur de son droit (art. 968, 3°)
- Démembrement résultant de la loi (usufruit légal du conjoint survivant, art. 757 Code civil) : répartition entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'art. 669
- Vente de la nue-propriété à un tiers : chacun est imposé sur la valeur de son droit
À retenir : le démembrement par donation ne réduit pas votre IFI. C'est un outil de transmission, pas d'optimisation IFI. Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 EUR, intégrez l'impact IFI dans votre stratégie globale.
Questions fréquentes
L'usufruit temporaire : une alternative au démembrement viager
Au lieu de réserver un usufruit à vie, vous pouvez opter pour un usufruit temporaire limité dans le temps (10, 15 ou 20 ans). L'évaluation fiscale est alors plus avantageuse.
Barème de l'usufruit temporaire (art. 669 II CGI)
L'usufruit temporaire est évalué à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans, sans tenir compte de l'âge du donateur.
| Durée de l'usufruit temporaire | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| 10 ans | 23 % | 77 % |
| 20 ans | 46 % | 54 % |
| 30 ans | 69 % | 31 % |
Quand choisir l'usufruit temporaire ?
- Donateur jeune (< 51 ans) : l'usufruit viager serait trop élevé (90 % à moins de 21 ans). Un usufruit temporaire de 20 ans (46 %) peut être plus avantageux.
- Bien locatif : vous percevez les loyers pendant la durée fixée, puis le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.
- Transmission progressive : plusieurs donations d'usufruit temporaire successives sur des biens différents.
Attention : si l'usufruit temporaire est fixé à une durée supérieure à l'espérance de vie du donateur, l'administration peut requalifier l'opération en usufruit viager (et appliquer le barème de l'art. 669 I).
Le quasi-usufruit : démembrer des sommes d'argent
Le démembrement ne concerne pas que l'immobilier. Pour les sommes d'argent, comptes bancaires et valeurs mobilières, le Code civil prévoit un mécanisme spécifique : le quasi-usufruit (art. 587 du Code civil).
Comment fonctionne le quasi-usufruit ?
Contrairement à l'usufruit classique (où vous utilisez le bien sans le consommer), le quasi-usufruitier peut dépenser, investir ou consommer les fonds librement. En contrepartie, il s'engage à restituer l'équivalent en valeur au terme de l'usufruit - c'est la créance de restitution.
Concrètement, Christine donne 200 000 EUR en nue-propriété à ses 2 enfants tout en se réservant le quasi-usufruit. Elle peut continuer à placer ces fonds, percevoir les revenus, voire dépenser le capital. Au décès, ses enfants détiennent une créance de 200 000 EUR sur la succession.
L'avantage fiscal historique (avant 2024)
Avant la LFI 2024, la dette de restitution était déductible de l'actif successoral. Si Christine décédait avec un patrimoine de 600 000 EUR et une dette de restitution de 200 000 EUR, l'actif net taxable tombait à 400 000 EUR - soit 200 000 EUR soustraits à la taxation.
Le changement majeur : article 774 bis CGI (LFI 2024)
Depuis le 29 décembre 2023, l'article 774 bis du CGI supprime la déductibilité de la dette de restitution lorsqu'elle porte sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit par donation. La dette existe toujours civilement, mais elle ne réduit plus les droits de succession.
Deux exceptions subsistent : la dette issue de la vente d'un bien démembré (si l'objectif n'était pas principalement fiscal), et l'usufruit légal du conjoint survivant (art. 757 et 1094-1 du Code civil), pour lesquels la déductibilité est maintenue.
Le quasi-usufruit reste-t-il utile ?
Oui, mais pour d'autres raisons. Il permet au donateur de conserver la maîtrise des fonds tout en ayant juridiquement transmis la nue-propriété. Et si un bien immobilier démembré est vendu, le quasi-usufruit sur le prix de vente conserve sa déductibilité fiscale - un levier important pour les patrimoines mixtes.
200 000 EUR
Exemple : dette de restitution sur un quasi-usufruit de sommes d'argent - non déductible depuis la LFI 2024 (art. 774 bis CGI)
Art. 587 du Code civil
Si l'usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, l'usufruitier a le droit de s'en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de la restitution.
Convention notariée obligatoire
Sans convention de quasi-usufruit constatée par acte notarié, la créance de restitution est difficilement prouvable au décès. Le fisc peut la contester, et les héritiers perdent leur créance. Coût : quelques centaines d'euros chez le notaire.
Calculer votre démembrement
Barème art. 669 CGI appliqué à votre âge et votre patrimoine
Prêt à estimer l'économie sur votre patrimoine ?
Un calcul personnalisé en 30 secondes : valeur de la nue-propriété, droits de donation, et économie par rapport à une transmission au décès.
Les informations présentées sur cette page sont à caractère général et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Elles sont vérifiées auprès de sources officielles (Code général des impôts, BOFiP, service-public.fr) mais ne sauraient se substituer à l'avis d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine pour votre situation particulière. Données fiscales en vigueur au 1er janvier 2026.
Sources officielles
- Article 669 du CGI - Barème fiscal usufruit / nue-propriété
- Article 1133 du CGI - Réunion usufruit / nue-propriété au décès sans droits
- Article 751 du CGI (BOFiP) - Présomption de propriété (démembrement non déclaré)
- Article 587 du Code civil - Quasi-usufruit et créance de restitution
- Code civil, articles 578 à 624 - Définition légale de l'usufruit
- BOFiP - Évaluation des biens démembrés