Calculateur de demembrement de propriete
Calculez la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriete selon l'age de l'usufruitier. Bareme officiel de l'article 669 du Code general des impots, inchange depuis 2004.
Calculez la valeur de l'usufruit et de la nue-propriete
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Valeur venale du bien immobilier ou du portefeuille
Age au jour de la donation ou du deces
Avertissement juridique
Bareme fiscal du demembrement (article 669 CGI)
Ce bareme s'applique a toutes les donations et successions. Il est inchange depuis 2004.
| Age de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriete |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 a 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 a 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 a 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 a 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 a 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 a 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 a 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Pour l'usufruit temporaire (duree fixe) : 23% par periode de 10 ans, sans fraction (art. 669 II CGI).
Exemple chiffre : economie de 26 870 € grace au demembrement
Situation : Un parent de 65 ans souhaite transmettre sa residence secondaire (300 000 €) a son enfant.
Option 1 : donation en pleine propriete
- Base taxable : 300 000 € - 100 000 € (abattement) = 200 000 €
- Droits de donation : 38 195 € (verifier avec le simulateur)
Option 2 : donation de la nue-propriete seule
- Valeur nue-propriete (65 ans = 60%) : 300 000 € x 60% = 180 000 €
- Base taxable : 180 000 € - 100 000 € = 80 000 €
- Droits de donation : 11 325 €
Economie immediate : 26 870 €
De plus, au deces du parent, l'enfant devient plein proprietaire sans aucun droit supplementaire a payer. L'usufruit s'eteint automatiquement.
Comprendre le demembrement de propriete
Le demembrement de propriete consiste a separer la pleine propriete d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriete (droit de disposer du bien). Cette technique est tres utilisee pour optimiser la transmission du patrimoine.
L'article 669 du Code general des impots fixe un bareme fiscal simplifie qui determine la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriete en fonction de l'age de l'usufruitier. Ce bareme est inchange depuis la loi de finances 2004.
Pourquoi donner en nue-propriete ?
En donnant la nue-propriete d'un bien tout en conservant l'usufruit, le donateur continue a habiter le bien ou a en percevoir les revenus. Les droits de donation sont calcules sur la seule valeur de la nue-propriete, ce qui reduit considerablement la facture fiscale. Au deces de l'usufruitier, le nu-proprietaire devient plein proprietaire sans aucun droit supplementaire.
Guides complementaires
- Guide complet du demembrement
- Simulateur de donation : calculer les droits sur la nue-propriete
- Simulateur de succession : comparer les couts
- Guide de la donation