Puis-je donner ma maison a mes enfants tout en continuant a y vivre ?
Oui. Le demembrement vous permet de transmettre votre patrimoine immobilier avec une reduction de 40 a 70% sur les droits de donation, sans quitter votre logement.
Exemple : 26 000 EUR d'economie + 270 000 EUR de loyers conserves
Comment Pierre, 62 ans, a optimise la transmission de son appartement
Donation en pleine propriete
- Valeur appartement : 400 000 EUR
- Abattement parent/enfant : - 100 000 EUR
- Base taxable : 300 000 EUR
- Droits de donation : 48 194 EUR
- Pierre perd les loyers immediatement
Donation de la nue-propriete
- Valeur nue-propriete (60% a 62 ans) : 240 000 EUR
- Abattement parent/enfant : - 100 000 EUR
- Base taxable : 140 000 EUR
- Droits de donation : 22 194 EUR
- Pierre continue a percevoir les loyers
Bilan sur 15 ans : 296 000 EUR d'avantage total
26 000 EUR d'economie sur les droits + 270 000 EUR de loyers conserves
Combien pouvez-vous economiser avec le demembrement ?
Resultat immediat, gratuit, sans inscription. Adaptez l'exemple a votre situation.
Non, vos enfants ne peuvent pas vous mettre dehors
L'usufruit est un droit reel, inscrit a la publicite fonciere. Meme en cas de conflit familial, vos enfants ne peuvent legalement pas vous expulser.
Vous conservez le droit d'habiter votre logement — ou de le louer et percevoir les loyers — jusqu'a votre deces. C'est garanti par la loi (Code civil, articles 578 a 624).
Bareme fiscal du demembrement
Plus vous donnez tot, plus l'economie est importante
| Age du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue-propriete |
|---|---|---|
| 51 a 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 a 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 a 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 a 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Bareme en vigueur depuis 2004, inchange en 2026. Source : Legifrance
Le demembrement est-il adapte a votre situation ?
Situations ideales
Vous avez entre 50 et 75 ans. Vous possedez un bien immobilier (residence principale ou locatif). Votre patrimoine depasse 300 000 EUR. Vos relations familiales sont stables.
A evaluer avec un notaire
Vous pourriez avoir besoin de vendre le bien. Vous avez plus de 80 ans. Votre sante est fragile (regle des 3 mois). Des tensions familiales existent.
La regle des 3 mois a connaitre absolument
Quel est le potentiel d'economie dans votre situation ?
Renseignez votre age et la valeur de votre bien pour obtenir une estimation personnalisee.
Comment faire une donation avec demembrement ?
Evaluer le bien
Faites estimer la valeur venale de votre bien immobilier par un professionnel ou un notaire.
Calculer la nue-propriete
Appliquez le bareme de l'article 669 du CGI selon votre age pour determiner la valeur fiscale de la donation.
Rediger l'acte notarie
Le notaire redige l'acte de donation avec reserve d'usufruit et le publie au service de la publicite fonciere.
Payer les droits
Les droits de donation sont calcules sur la valeur de la nue-propriete uniquement, apres abattement.
Qui paie quoi apres le demembrement ?
| Charge | Usufruitier (vous) | Nu-proprietaire (enfant) |
|---|---|---|
| Taxe fonciere | Oui | Non |
| Charges courantes, entretien | Oui (art. 605) | Non |
| Grosses reparations (toiture, murs) | Non | Oui (art. 606) |
| Assurance habitation | Oui | Non |
Repartition legale par defaut. Des amenagements peuvent etre prevus dans l'acte notarie.
Questions frequentes
Comprendre le demembrement de propriete
Le demembrement de propriete divise la pleine propriete en deux droits distincts :
- L'usufruit (articles 578-624 du Code civil) : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus
- La nue-propriete : le droit de disposer du bien, mais sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus
L'equation fondamentale : Pleine propriete = Usufruit + Nue-propriete
Au deces de l'usufruitier, la pleine propriete se reconstitue automatiquement au profit du nu-proprietaire, sans aucun droit de succession supplementaire (article 1133 du CGI).
Variante : l'usufruit temporaire
Pret a estimer votre economie ?
Notre simulateur calcule instantanement les droits de donation avec et sans demembrement selon votre situation.
Sources officielles
- Article 669 du CGI — Bareme fiscal usufruit / nue-propriete
- Code civil, articles 578 a 624 — Definition legale de l'usufruit
- BOFiP — Evaluation des biens demembres