Comment sortir de l'indivision successorale ?
Un heritier bloque la vente ? Les decisions trainent depuis des mois ? Vous avez le droit de sortir a tout moment (article 815 du Code civil). Voici vos options concretes.
Exemple concret : Trois heritiers heritent d'une maison familiale estimee a 450 000 EUR. L'un veut vendre, l'autre veut la garder, le troisieme ne repond plus. Resultat : 3 ans de blocage, 12 000 EUR de charges avancees par l'un, tensions familiales, et un bien qui se degrade.
L'indivision, c'est souvent ca : une situation subie, pas choisie. Mais vous n'etes pas oblige d'y rester.
815
Article du Code civil : nul ne peut etre contraint a rester
2/3
Majorite pour forcer une vente (via tribunal)
2,5 %
Droit de partage (taxe de l'Etat)
3-6 mois
Delai moyen d'un partage amiable
Quelle est votre quote-part dans l'indivision ?
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Les 5 solutions pour sortir de l'indivision
Du plus simple au plus contraignant
| Solution | Principe | Delai | Cout |
|---|---|---|---|
| Partage amiable | Tous d'accord sur la repartition. Acte notarie obligatoire si immobilier. | 3-6 mois | 1-3 % de l'actif |
| Cession de parts | Vous vendez votre quote-part a un co-indivisaire ou un tiers. | 1-3 mois | Frais de notaire |
| Vente forcee (2/3) | Majorite des 2/3 saisit le tribunal pour autoriser la vente. | 6-12 mois | Frais de justice |
| Licitation | Bien vendu aux encheres publiques si non divisible. | 6-12 mois | Frais de vente aux encheres |
| Partage judiciaire | Le tribunal tranche en cas de desaccord total. Avocat obligatoire. | 2-3 ans | 8 000 - 20 000 EUR |
Dans tous les cas, le droit de partage (2,5 % sur la valeur nette) s'applique.
Un heritier bloque ? La loi vous protege.
Depuis 2009, si les heritiers detenant au moins 2/3 des droits indivis souhaitent vendre, ils peuvent saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'autorisation de vendre, meme contre l'avis des autres.
- Un commissaire de justice notifie les opposants
- Ils disposent de 3 mois pour se manifester
- Le juge autorise la vente si le refus met en peril l'interet commun
Cette procedure permet de debloquer les situations de paralysie sans attendre le partage judiciaire (plus long et plus couteux).
Qui decide quoi en indivision ?
Les regles de vote selon le type d'acte
| Type d'acte | Exemples | Majorite requise |
|---|---|---|
| Conservatoires | Reparations urgentes, assurance, charges courantes | Un seul heritier peut agir |
| Administration | Travaux d'entretien, mise en location, gestion courante | 2/3 des droits indivis |
| Disposition | Vente, donation, hypotheque, bail commercial | Unanimite obligatoire |
Vous voulez sortir de l'indivision ?
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Organiser l'indivision pour eviter les conflits
La convention d'indivision
Si vous n'etes pas prets a partager immediatement, signez une convention d'indivision chez le notaire. Ce contrat organise la gestion des biens pendant une duree definie (max 5 ans, renouvelable) :
- Designation d'un gerant
- Repartition des charges (impots, travaux, assurance)
- Regles de decision adaptees
- Conditions de rachat entre heritiers
Transformer l'indivision en SCI
Pour sortir definitivement des blocages de l'indivision, vous pouvez apporter le bien a une societe civile immobiliere (SCI). Chaque heritier recoit des parts sociales proportionnelles a sa quote-part. Les decisions se prennent ensuite selon les statuts de la SCI (generalement a la majorite), ce qui evite la paralysie de l'unanimite.
L'indemnite d'occupation
Proposition de loi en cours (2025-2026)
Questions frequentes sur l'indivision
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